Україні потрібні нові склади, і попит на них є. Інвестори також готові будувати. Але сьогодні між готовністю інвестувати та рішенням розпочати будівництво стоять два серйозні бар’єри — дороге фінансування та воєнні ризики, які практично неможливо застрахувати на прийнятних для бізнесу умовах.
Останні атаки на склади та логістичні центри ще більше загострили цю проблему. Ми втрачаємо складські площі швидше, ніж встигаємо їх відновлювати.
До повномасштабної війни в Україні було близько 4,2 млн кв. м складських площ. Із 2022 року побудували ще близько 800 тис. кв. м, але водночас втратили щонайменше 2,1 млн кв. м. Тобто обсяг знищених площ уже співставний із половиною всього довоєнного складського фонду.
І ринок це вже відчуває. Вакантності фактично немає. Компанії шукають, де розміщувати товари, продукцію, запаси.
Здавалося б, усе просто: якщо є дефіцит і попит, потрібно більше будувати. У мирний час ринок саме так і відреагував би. Але зараз разом із потенціалом інвестор бачить і зовсім інший рівень ризику.
Можна купити землю, вкласти кошти в проєктування, розпочати будівництво, звести об’єкт на 70-80% — і втратити його внаслідок одного ракетного чи дронового удару. І географія тут уже не дає відчуття безпеки. Це стосується і центральних, і західних регіонів.
Тому питання сьогодні не в тому, чи потрібні Україні нові склади. Потрібні. Питання в тому, як зробити так, щоб інвестор був готовий вкладати в них гроші вже зараз.
У проєктів змінилася економіка
Сьогодні будівництво сучасного складу коштує приблизно $600-800 за квадратний метр. Тобто об’єкт площею 20 тис. кв. м може потребувати до $16 млн інвестицій.
І тут для інвестора починається зовсім інша математика.
Попит на такий об’єкт може бути високим, економіка проєкту — зрозумілою, але ризик втратити інвестицію через один удар нікуди не зникає. Якщо при цьому будувати потрібно переважно за власні кошти, кількість компаній, готових заходити в такі проєкти, суттєво скорочується.
Саме тому складській галузі потрібне доступне довгострокове фінансування.
Це може бути окремий напрям у межах існуючих програм або інший механізм, який дозволить залучати гривневе фінансування під прийнятний відсоток. Не так важливо, як саме називатиметься програма. Важливо, щоб бізнес отримав реальний фінансовий інструмент для будівництва та відновлення.
Відновити втрачені мільйони квадратних метрів виключно за власні кошти бізнесу буде складно. За нашими оцінками, навіть за сприятливих умов цей процес може зайняти 5-7 років.
І чим довше ми відкладаємо запуск нових проєктів, тим довше ринок житиме з дефіцитом.
Ризик потрібно не прибрати, а зробити зрозумілим
Друга проблема — страхування.
Якщо компанія вкладає $10-20 млн у будівництво, вона має розуміти, що відбудеться з цією інвестицією, якщо об’єкт буде пошкоджений або знищений.
Зрозуміло, що під час війни ніхто не може гарантувати безпеку складу. Інвестори це усвідомлюють. Але одна справа — розуміти, що ризик існує, і зовсім інша — брати його на себе у повному обсязі.
Тому потрібне страхування воєнних ризиків, яке реально працюватиме для таких об’єктів.
Умовно, якщо будівництво складу коштує $16 млн, інвестор має розуміти: яку страхову премію він заплатить, яке покриття отримає і на яку компенсацію може розраховувати у випадку втрати об’єкта.
Можна також поєднувати страхування з кредитуванням: компанія отримує фінансування на будівництво, а сам об’єкт одночасно страхується.
Воєнний ризик від цього не зникне. Але він хоча б стане тим ризиком, який можна оцінити й закласти у фінансову модель. А для інвестора це вже зовсім інша ситуація.
Склади — це не тільки про нерухомість
Є ще один момент, про який, на мою думку, важливо говорити.
Дефіцит складів — це не проблема лише девелоперів або ринку комерційної нерухомості.
Склади потрібні ритейлу, виробникам, агросектору, імпортерам та експортерам. Це продукти харчування, сировина, комплектуючі, товари, запаси. Фактично йдеться про інфраструктуру, через яку проходить значна частина економіки.
Коли складу поруч немає, бізнес шукає його далі. Збільшується транспортне плече, зростають витрати на перевезення, ускладнюється логістика. І врешті частина цих витрат потрапляє у вартість товару.
Тому, коли ми говоримо про відновлення складської інфраструктури, це вже не просто питання квадратних метрів.
Якщо логістика критично важлива для роботи економіки, для неї мають бути створені відповідні умови: доступ до фінансування, страхування воєнних ризиків, можливість зберігати необхідний персонал і простіші процедури для тих, хто готовий будувати.
Земля, дозвільні документи, погодження не повинні ставати ще одним бар’єром у ситуації, коли площ і так не вистачає.
Складські комплекси проєктуватимуть по-іншому
Війна змінює і сам підхід до складських комплексів. Якщо раніше під час проєктування на перший план виходили економічна ефективність, максимальне використання площ і зручність логістики, то сьогодні до цього додається ще один важливий фактор — стійкість об’єкта.
Йдеться насамперед про те, щоб не концентрувати всі критичні функції в одній точці. Складський комплекс може бути великим за загальною площею, але при цьому складатися з окремих будівель, секцій або черг, які здатні працювати відносно незалежно одна від одної.
Це стосується не лише самих складських приміщень. Потрібно продумувати енергозабезпечення, інженерні системи, під’їзди та іншу інфраструктуру так, щоб пошкодження однієї частини комплексу не означало автоматичної зупинки всього об’єкта.
Звичайно, такі рішення можуть збільшувати вартість будівництва. Але сьогодні під час проєктування вже недостатньо рахувати лише вартість квадратного метра. Потрібно також розуміти, наскільки об’єкт зможе зберігати працездатність у кризовій ситуації.
На мою думку, саме більша автономність окремих частин комплексів, резервування критичних систем і розподіл ризиків ще на етапі проєктування стануть одними з важливих змін на ринку складської нерухомості.
Не чекати завершення війни
Я не думаю, що інвестори втратять інтерес до складської нерухомості. Навпаки, інтерес є саме тому, що складів не вистачає.
Але сьогодні недостатньо просто мати хороший проєкт і бачити попит.
Інвестору потрібно розуміти, де взяти доступне фінансування і що буде з його грошима, якщо об’єкт постраждає. Якщо на ці два питання з’являться зрозумілі відповіді, нових проєктів стане більше.
Чекати завершення війни, щоб почати відновлювати складську інфраструктуру, ми не можемо. Дефіцит є вже сьогодні, бізнесу потрібні площі вже сьогодні, а будівництво нового складу займає не один місяць.
Тому зараз важливіше говорити не про те, скільки складів ми вже втратили, а про те, як зробити так, щоб почали з’являтися нові.
Попит для цього є. Інтерес інвесторів також є. Потрібні умови, за яких цей інтерес можна буде перетворити на реальне будівництво.
Посилання на джерело: